El acceso a una residencia de mayores en España supone, en la mayoría de los casos, un gasto elevado y sostenido. Con un coste medio que supera los 2.000 euros mensuales en 2025, muchas familias se enfrentan al desafío de encontrar fórmulas que permitan sufragar esta inversión sin comprometer totalmente los ahorros. En este contexto, la vivienda habitual del mayor — ya sea en propiedad o heredada — se convierte en un activo clave que puede ayudar a financiar los gastos residenciales, a través de opciones como la venta, el alquiler o la hipoteca inversa.
Este artículo analiza las principales vías disponibles para transformar la vivienda en liquidez, las ventajas e inconvenientes de cada alternativa y los aspectos legales y fiscales que conviene tener en cuenta antes de tomar una decisión.
1. La vivienda: el patrimonio más común entre los mayores
España es uno de los países europeos con mayor proporción de personas mayores que poseen su vivienda en propiedad. Según datos recientes, más del 80 % de los mayores de 65 años son propietarios de su casa, lo que convierte este activo en una fuente potencial de financiación cuando se necesita afrontar gastos elevados, como la estancia en una residencia.
El valor medio de una vivienda en España —que en 2025 se sitúa alrededor de los 180.000 a 200.000 euros dependiendo de la zona— permite disponer de una base patrimonial significativa. En zonas urbanas o metropolitanas, especialmente en Madrid, Barcelona o Valencia, el valor puede ser incluso mayor. Así, el patrimonio inmobiliario de las personas mayores representa, en muchos casos, una forma de ahorro acumulado que puede aprovecharse sin renunciar a la tranquilidad económica o a la calidad de vida durante la vejez.
2. Vender la vivienda para financiar la residencia
La opción más directa y conocida es la venta del inmueble. Con la liquidez obtenida, el mayor o sus familiares pueden pagar mensualmente la residencia o incluso abonar por adelantado varios años de estancia.
Ventajas
- Liquidez inmediata: Permite disponer de una suma importante de dinero para cubrir las cuotas de la residencia o contratar servicios adicionales.
- Sencillez administrativa: Una vez vendida la vivienda, se eliminan gastos de mantenimiento, impuestos y reparaciones.
- Posibilidad de reinversión: Si la cantidad obtenida es elevada, se puede destinar parte a inversiones seguras (depósitos, fondos garantizados, rentas vitalicias).
Inconvenientes
- Pérdida del patrimonio familiar: La vivienda deja de pertenecer a la familia, lo que puede generar conflicto emocional o patrimonial entre herederos.
- Impacto fiscal: La venta puede generar ganancia patrimonial sujeta al IRPF, aunque los mayores de 65 años están exentos si venden su vivienda habitual.
- Riesgo de quedarse sin reserva: Si el dinero se administra mal o la estancia se prolonga muchos años, puede agotarse el capital.
Exención fiscal relevante
Las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual están exentas de tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF. Esta ventaja fiscal convierte la venta en una opción especialmente interesante para financiar los cuidados de larga duración.
3. Alquilar la vivienda: ingresos regulares sin perder la propiedad
Otra alternativa es alquilar la vivienda en lugar de venderla. De esta manera, el propietario sigue siendo dueño del inmueble, pero obtiene una renta mensual que puede destinar al pago de la residencia.
Ventajas
- Mantenimiento del patrimonio: La vivienda sigue perteneciendo al mayor o a su familia.
- Ingresos recurrentes: Una renta mensual puede cubrir una parte importante de la cuota de la residencia.
- Flexibilidad: Si cambian las circunstancias (por ejemplo, regreso al domicilio o fallecimiento), se puede recuperar la vivienda.
Inconvenientes
- Ingresos insuficientes: En muchos casos, el alquiler no cubre la totalidad de la cuota residencial, sobre todo en grandes ciudades donde el alquiler neto tras impuestos puede rondar los 800–1.000 euros mensuales.
- Gestión y mantenimiento: El propietario debe seguir pagando impuestos (IBI), seguros y posibles reparaciones.
- Riesgo de impago o deterioro: Aunque se puede contratar un seguro de impago, el riesgo nunca desaparece completamente.
Consideraciones fiscales
Los ingresos por alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. No obstante, existe una reducción del 60 % sobre los beneficios netos si la vivienda se alquila como residencia habitual del inquilino, lo que mejora la rentabilidad real.
4. Hipoteca inversa: conservar la vivienda y obtener liquidez
La hipoteca inversa es un producto financiero diseñado especialmente para personas mayores de 65 años que poseen vivienda en propiedad. Consiste en recibir una renta mensual o una cantidad única garantizada por el banco, usando la vivienda como garantía. El propietario conserva la titularidad del inmueble mientras viva.
Cómo funciona
- El banco valora la vivienda y calcula una renta mensual o un capital inicial.
- El titular sigue siendo propietario y puede vivir en la casa o alquilarla.
- Cuando fallece, los herederos pueden amortizar la deuda y recuperar la vivienda, o venderla para liquidar el préstamo.
Ventajas
- Liquidez sin vender: Se obtiene dinero sin perder la propiedad ni mudarse.
- Flexibilidad: Puede combinarse con otros ingresos (pensión, alquiler, ahorros).
- Protección hereditaria: Los herederos mantienen el derecho a conservar la vivienda si pagan la deuda.
Inconvenientes
- Coste financiero elevado: Los intereses y gastos notariales pueden reducir la cantidad efectiva recibida.
- Deuda creciente: La deuda se incrementa con el tiempo, reduciendo la herencia disponible.
- Producto complejo: Es necesario asesoramiento independiente para evitar cláusulas abusivas o condiciones poco transparentes.
5. Venta de la nuda propiedad con usufructo vitalicio
Otra modalidad intermedia es la venta de la nuda propiedad, conservando el usufructo vitalicio. En este caso, el propietario vende la vivienda, pero mantiene el derecho a vivir en ella o alquilarla hasta su fallecimiento. El comprador adquiere la propiedad plena al fallecer el usufructuario.
Ventajas
- Liquidez inmediata sin mudanza: El mayor recibe una cantidad inicial, pero sigue viviendo en su casa.
- Solución patrimonial elegante: Evita endeudamiento y reduce el impacto fiscal.
- Ideal para mayores sin herederos directos: Permite transformar el patrimonio en dinero útil durante la vida.
Inconvenientes
- Descuento en el valor de venta: El precio recibido suele ser un 30–50 % inferior al valor de mercado, ya que el comprador debe esperar al fallecimiento.
- Difícil reversión: Una vez firmada, la operación no puede anularse salvo acuerdo con el comprador.
- Limitaciones en herencia: Los herederos no recuperan la vivienda, ya que la propiedad pasa al comprador.
6. Combinaciones posibles: estrategias mixtas
Muchas familias combinan varias fórmulas para optimizar el patrimonio y financiar la residencia. Algunos ejemplos comunes:
- Alquiler más ahorro: Se alquila la vivienda y se complementa la renta con los ahorros o una pequeña pensión.
- Venta parcial del patrimonio familiar: Si hay varios inmuebles o terrenos, se vende uno para financiar los gastos.
- Hipoteca inversa temporal: Se utiliza como puente mientras se tramita la venta o se obtiene plaza concertada.
La elección depende de las circunstancias personales, el estado de salud, la edad, el valor de la vivienda y la existencia o no de herederos interesados en conservar el inmueble.
7. Recomendaciones legales y prácticas
Antes de decidir, es fundamental seguir algunos pasos básicos:
- Evaluar todas las opciones con un asesor financiero o notario. Estos profesionales pueden calcular los impuestos, gastos y ventajas reales de cada fórmula.
- Considerar el impacto en la herencia. Es importante informar y consensuar la decisión con los herederos para evitar conflictos futuros.
- Verificar las condiciones fiscales. Las exenciones o reducciones dependen de la edad, la residencia habitual y la comunidad autónoma.
- Evitar decisiones precipitadas. La necesidad de plaza inmediata no debe llevar a vender o firmar contratos sin análisis.
- Consultar las ayudas públicas. En algunos casos, la Ley de Dependencia o los programas autonómicos pueden cubrir parte del coste, reduciendo la necesidad de usar el patrimonio.
8. Ayudas complementarias y apoyo público
Aunque el patrimonio personal es una fuente relevante de financiación, no debe olvidarse la red pública de ayudas. La Ley de Dependencia permite acceder a servicios residenciales públicos o concertados, con una aportación del usuario calculada según su renta y patrimonio. También existen prestaciones económicas vinculadas al servicio, que pueden destinarse al pago de una plaza privada.
En comunidades como Madrid o Cataluña, las aportaciones están reguladas mediante baremos claros que limitan el porcentaje de ingreso destinado al pago. Estas ayudas no eliminan la necesidad de recursos propios, pero reducen considerablemente el coste final.
9. Aspecto emocional y planificación familiar
Vender o alquilar la vivienda familiar no es solo una decisión económica: tiene un fuerte componente emocional. Para muchas personas mayores, la casa representa toda una vida de recuerdos y estabilidad. Por ello, es recomendable abordar el proceso con sensibilidad, transparencia y acompañamiento familiar.
Planificar con tiempo —antes de que la necesidad sea urgente— permite valorar las opciones de forma más racional, proteger los intereses de todos los miembros de la familia y garantizar una transición tranquila hacia la residencia.
Financiar una residencia de mayores en 2025 es un reto que exige creatividad y planificación. En un país donde la mayoría de los mayores poseen vivienda en propiedad, este patrimonio se convierte en la llave para asegurar bienestar y cuidados dignos. Vender, alquilar, hipotecar o ceder la nuda propiedad son caminos distintos que pueden adaptarse a cada situación.
La decisión ideal depende de las circunstancias personales, pero siempre conviene acompañarla de asesoramiento profesional, diálogo familiar y una visión a largo plazo. La vivienda, más que un recuerdo del pasado, puede ser el instrumento que garantice una vejez tranquila y segura.
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